ITBI por Município — Quanto Custa Transferir seu Imóvel?
O ITBI é municipal: cada prefeitura fixa a alíquota, em geral entre 2% e 4%. Esta calculadora traz a alíquota das 27 capitais e soma escritura e registro, para você saber quanto custa transferir o imóvel antes de fechar o negócio ou dar o lance.
Como o cálculo é feito
- ITBI = alíquota do município × valor da transação — na arrematação, o lance (STJ, Tema 1.113)
- Escritura = percentual × valor de mercado (a dispensa pelo SFH não é automática)
- Registro = percentual × valor de mercado (Lei 6.015/73)
- Custo de transferência = ITBI + escritura + registro; peso = total ÷ valor da transação
- Comparativo: o mesmo cálculo com a alíquota de outras capitais
Exemplo (o cenário verificado pela suíte de testes): arrematação de R$ 200 mil em São Paulo, imóvel de R$ 300 mil, financiado. Com a alíquota paulista de 3%, o ITBI é R$ 6.000 — sobre o lance, não sobre os R$ 300 mil. Com escritura de R$ 4.500 e registro de R$ 2.400, a transferência custa R$ 12.900, ou 6,45% do lance.
Por que o ITBI varia tanto?
A Constituição dá aos municípios a competência sobre o imposto (CF/88, Art. 156, II), e o fato gerador é a transmissão onerosa do imóvel (CTN, Art. 35). Cada prefeitura fixa a própria alíquota por lei, e algumas têm faixas reduzidas para imóveis financiados pelo SFH.
Qual é a base de cálculo?
O valor da transação em condições de mercado, declarado pelo comprador. O STJ decidiu no Tema 1.113 que o valor venal do IPTU não pode servir nem de piso, e que a prefeitura não pode impor um valor de referência próprio.
A escritura é dispensada quando o imóvel é financiado?
Nem sempre. No SFH, o contrato do banco pode ter força de escritura pública (Lei 4.380/64), mas isso depende da operação e do cartório. Por isso a calculadora sempre soma a escritura — se o seu caso for dispensado, basta zerar o campo. No leilão judicial, a carta de arrematação faz o papel do título, e o custo principal passa a ser o registro.
Pessoa jurídica paga ITBI?
Em regra, sim. A imunidade vale para a integralização de capital, e não se aplica quando a atividade preponderante da empresa é compra, venda ou locação de imóveis (CF/88, Art. 156, § 2º, I). Consulte um contador antes de contar com ela.
Limitações
Só as capitais estão na tabela; para outros municípios, informe a alíquota. A imunidade na integralização de capital de empresa (CF/88, Art. 156, § 2º, I) não é aplicada automaticamente. Alíquotas mudam por lei municipal — confirme na prefeitura.
📋 Ficha Técnica: Entradas e Saídas
Conheça os dados necessários para realizar a simulação e os resultados entregues por esta ferramenta:
- Estado (UF)
- Tipo de Imóvel
- Município
- Valor do Lance/Arrematação (R$)
- Valor de Mercado/Avaliação (R$)
- Imóvel é Financiado?
- Escritura (%)
- Registro CRI (%)
- Regime
- Total de custos de transferência
- ITBI
- Percentual sobre o lance
Exemplo Prático de Simulação
Veja como este cálculo se aplica na prática, com números reais auditados pela suíte de testes do Estimei (597+ asserções, ver metodologia):
📥 Entradas do exemplo
📤 Resultado
Perguntas Frequentes
O ITBI incide sobre o valor de mercado ou sobre o lance?
Sobre o lance/valor da transação, segundo o STJ (Tema 1.113, REsp 1.937.821) — não sobre o valor de mercado/avaliação.
Existe isenção de ITBI em leilão judicial?
Não. A arrematação é uma transmissão onerosa, e o ITBI incide normalmente sobre o valor do lance (STJ, Tema 1.113). O que não passa ao arrematante são os tributos atrasados do imóvel, como IPTU: mesmo que o edital diga o contrário, eles são pagos com o preço da arrematação (CTN Art. 130, parágrafo único; STJ, Tema 1.134, REsp 1.914.902/SP).
Pessoa Jurídica paga ITBI normalmente?
Em regra, sim. Existe uma imunidade constitucional específica para transferência de imóveis em realização de capital social (integralização) de Pessoa Jurídica (CF/88 Art. 156 §2º I), mas ela não é automática — depende da atividade da empresa e de análise caso a caso. Consulte um contador ou advogado antes de presumir a imunidade.
A escritura é sempre paga?
Não necessariamente, mas não é automático. Apenas em financiamentos dentro do SFH/MCMV (Lei 4.380/64) o próprio contrato registrado no cartório pode substituir a escritura tradicional — fora desses casos específicos, ela é devida normalmente mesmo com o imóvel financiado. Confirme no cartório antes de presumir a isenção.