Calculadora do Ciclo BRRRR Brasil
BRRRR é a sigla para Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat — comprar um imóvel abaixo do valor de mercado, reformar, alugar, sacar parte do capital investido via refinanciamento e repetir o ciclo com o mesmo dinheiro. No Brasil, o instrumento de crédito que substitui o "cash-out refinance" americano (que não existe aqui) é o Crédito com Garantia de Imóvel (CGI), também chamado de Home Equity — uma operação de crédito com alienação fiduciária do próprio imóvel em garantia (Lei 9.514/97 Art. 22).
Esta calculadora simula as 5 etapas do ciclo:
- Buy — capital investido na compra (valor + ITBI + registro + despachante)
- Rehab — orçamento de reforma somado ao capital investido
- Rent — aluguel líquido esperado após a reforma (vacância + administração)
- Refinance — valor sacado via CGI/Home Equity, calculado sobre o Novo Valor reavaliado (LTV do banco)
- Repeat — quanto capital ainda fica retido no imóvel e em quanto tempo o fluxo de caixa recicla esse capital para a próxima compra
Legislação e fontes: Lei 9.514/97 Art. 22 (alienação fiduciária em garantia, instrumento jurídico do CGI/Home Equity), NBR 14.653 (avaliação de imóveis).
Como o cálculo é feito
- Capital inicial = compra + custos de aquisição + reforma
- Valor sacado = valor reavaliado × LTV do crédito com garantia (CGI)
- Capital residual = capital inicial − valor sacado; recuperado = sacado ÷ capital inicial
- Parcela do CGI pela Price ou SAC, com a taxa mensal equivalente
- Fluxo mensal = aluguel × (1 − vacância e administração) − parcela; cap rate = aluguel líquido anual ÷ valor reavaliado
Exemplo (o cenário verificado pela suíte de testes): compra de R$ 200 mil, R$ 12 mil de custos e R$ 38 mil de reforma, reavaliado em R$ 400 mil com CGI de 60%. Saca-se R$ 240 mil — 96% do capital volta —, mas a parcela de R$ 2.841,69 supera o aluguel líquido de R$ 2.208: fluxo de −R$ 633,69 por mês.
Por que o BRRRR é mais difícil de "fechar 100%" no Brasil do que nos EUA?
Nos Estados Unidos, o cash-out refinance costuma sair com taxas próximas às de um financiamento habitacional comum. No Brasil, o CGI/Home Equity tem taxas de mercado bem mais altas — na faixa de 12% a 20% ao ano em 2026 — e o LTV liberado pelos bancos costuma ficar entre 50% e 60% do Novo Valor, contra até 75-80% em operações americanas. Isso significa que, mesmo recuperando a maior parte do capital investido, o fluxo de caixa mensal (aluguel líquido menos a parcela do CGI) fica mais apertado — e frequentemente negativo — do que no modelo original americano.
Por que o LTV incide sobre o Novo Valor, não sobre o valor de compra?
É exatamente esse detalhe que torna o BRRRR possível: comprando um imóvel abaixo do mercado e reformando, o Novo Valor reavaliado (ARV) fica maior que o capital total investido — o banco libera crédito sobre esse valor maior, não sobre o que você pagou. Quanto maior a diferença entre o capital investido e o Novo Valor, mais próximo de 100% do capital você recupera no saque do CGI.
O que é "Capital Líquido Residual" e por que ele importa?
É o capital próprio que ainda fica preso no imóvel depois do saque via CGI (Capital Inicial menos Valor Sacado). Quando esse número é zero ou negativo, você recuperou 100% (ou mais) do que investiu — na prática, o retorno sobre o capital próprio que sobrou é infinito, porque não há mais capital seu "no jogo" nessa operação específica. Quando o número é positivo, ainda existe capital retido, e o Tempo de Reciclagem mostra quantos meses de fluxo de caixa levaria para recuperar esse saldo.
📋 Ficha Técnica: Entradas e Saídas
Conheça os dados necessários para realizar a simulação e os resultados entregues por esta ferramenta:
- Valor de Compra/Arrematação (R$)
- Custos de Aquisição (R$)
- Orçamento de Reforma (R$)
- Valor de Mercado Reavaliado (R$)
- Aluguel Mensal Bruto (R$)
- Vacância + Administração (% do aluguel)
- LTV do Banco (%)
- Taxa de Juros do CGI (% ao ano)
- Prazo do Empréstimo (meses)
- Sistema de Amortização
- Capital recuperado no refinanciamento
- Fluxo de caixa mensal pós-refinanciamento
- Cap Rate pós-reforma
Exemplo Prático de Simulação
Veja como este cálculo se aplica na prática, com números reais auditados pela suíte de testes do Estimei (597+ asserções, ver metodologia):
📥 Entradas do exemplo
📤 Resultado
Perguntas Frequentes
O que é o CGI (Crédito com Garantia de Imóvel)?
É uma modalidade de crédito bancário em que o próprio imóvel do tomador serve de garantia (alienação fiduciária, Lei 9.514/97 Art. 22), liberando um valor em dinheiro que pode ser usado para qualquer finalidade — inclusive para reinvestir em outro imóvel, como no ciclo BRRRR. Também é chamado de Home Equity.
Qual o LTV típico de um CGI no Brasil?
A maioria dos bancos libera entre 50% e 60% do valor de avaliação do imóvel dado em garantia. Alguns bancos, em condições específicas, podem chegar a percentuais um pouco maiores — sempre confirme a proposta real na sua instituição financeira.
Por que a calculadora pede o valor reavaliado em vez de calcular a valorização automaticamente?
Porque o banco nunca libera crédito sobre uma expectativa de valorização — só sobre um laudo de avaliação (NBR 14.653) feito depois da reforma concluída. Informar o Novo Valor real evita simular um cenário que o banco não aceitaria na prática.
O que significa "Ciclo Excelente", "Viável" e "Desfavorável"?
Excelente: 100% do capital recuperado via CGI e fluxo de caixa mensal positivo. Viável: mais de 80% do capital recuperado e o aluguel líquido cobre a parcela do CGI, mesmo sem zerar o capital residual. Desfavorável: capital residual elevado e/ou fluxo de caixa negativo — vale reavaliar o LTV pedido, o orçamento de reforma ou negociar melhores condições no CGI.
Esta calculadora considera Imposto de Renda sobre o aluguel recebido?
Não — o foco aqui é a mecânica de reciclagem de capital do ciclo BRRRR. Para o cálculo detalhado do IR sobre o aluguel (tabela progressiva), use a calculadora de Rendimento de Aluguel.