Ato 1 Capacidade de Crédito e Entrada
Antes de simular parcela, o primeiro filtro é prudencial: os bancos brasileiros, seguindo a prática consolidada do mercado de crédito imobiliário, raramente aprovam financiamento cuja prestação ultrapasse 30% da renda bruta familiar — um teto que protege o comprador do superendividamento tanto quanto protege o banco do calote. O outro alavancador é o FGTS: usado como parte da entrada (ou para abater o saldo devedor a cada 2 anos), ele reduz o valor financiado e, com isso, o total de juros pago ao longo do contrato. Fechando a conta do que sai do bolso pra entrar no imóvel, quem financia pelo SFH ainda pode ter direito a 50% de desconto nas custas cartorárias de registro — um benefício legal pouco conhecido, mas que reduz diretamente o custo de entrada.
Ato 2 Escolha do Sistema e Custo Real (SAC ↕ Price ↕ CET)
Com o teto de crédito definido, a decisão central é o sistema de amortização: no SAC a amortização é constante e a parcela cai mês a mês, resultando em menos juros pagos no total; no Price a parcela é fixa do início ao fim, mais previsível pro orçamento, mas com mais juros acumulados no total do contrato. Nenhum dos dois número, sozinho, mostra o custo real — só o Custo Efetivo Total (CET) mostra, porque soma à taxa de juros nominal os seguros obrigatórios MIP (Morte e Invalidez Permanente) e DFI (Danos Físicos ao Imóvel) e as tarifas administrativas, exigidos e padronizados pela Resolução CMN 3.517/07.
Ato 3 Gestão da Dívida e Quitação Acelerada (Amortização)
Depois que o financiamento está em curso, todo aporte extra — 13º, restituição do IR, bônus — vira uma decisão real: a cada amortização extraordinária, o mutuário escolhe entre reduzir o prazo do contrato ou reduzir o valor da parcela mensal — prerrogativa contratual padrão do SFH —, sem pagar tarifa (Res. CMN 3.516/2007) e com redução proporcional dos juros (CDC, Art. 52, § 2º). Reduzir o prazo tem um efeito multiplicador maior sobre o total de juros poupado, porque elimina as últimas parcelas — exatamente as que, no SAC e no Price, carregam a maior fatia de juros sobre o saldo devedor ainda alto.
Ato 4 Alternativas e Alavancagem Patrimonial
Financiar não é a única rota, nem sempre a melhor: comparar a prestação do financiamento com o custo de oportunidade de alugar e investir a diferença no CDI é o teste que decide se comprar agora realmente compensa financeiramente, e não só emocionalmente. Pro outro lado da mesma moeda, quem já tem o imóvel pode extrair a liquidez dele — via Home Equity/CGI (Lei 9.514/97, Art. 22) — pra reciclar capital numa nova aquisição, o mecanismo por trás do ciclo Buy-Rehab-Rent-Refinance-Repeat.