Calculadora de Desconto no 1º Imóvel pelo SFH (50% em Custas Cartorárias)
Quem faz a primeira aquisição residencial financiada pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação), com destinação exclusivamente residencial, tem direito a 50% de desconto nos emolumentos cobrados pelo Cartório de Registro de Imóveis — um benefício legal (Art. 290 da Lei nº 6.015/1973) pouco conhecido e raramente aplicado de ofício pelos cartórios. Esta calculadora verifica sua elegibilidade nos 3 critérios cumulativos e estima a economia real, com uma minuta pronta de requerimento para levar ao cartório.
Esta calculadora analisa:
- Elegibilidade — verifica os 3 critérios cumulativos exigidos pela lei
- Economia estimada — quanto o desconto representa nos 2 atos de registro
- Requerimento pronto — minuta formal citando a lei e a uniformização do CNJ, para copiar e protocolar
Legislação base: Art. 290 da Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos) — desconto sobre os emolumentos dos "atos relacionados" à primeira aquisição —, uniformização do CNJ no PP 0007496-70.2024.2.00.0000 (20/05/2025, interpretação literal) e Res. CMN 5.255/2025 (teto do SFH).
Como o cálculo é feito
- Custa por ato = valor do imóvel × alíquota de registro do estado
- Sem desconto = 2 atos (registro da compra e da alienação fiduciária)
- Com desconto = metade, quando o imóvel é o 1º, residencial, financiado pelo SFH e dentro do teto do sistema (Lei 6.015/73, Art. 290)
- Economia = sem desconto − com desconto; fora das condições, zero
Exemplo (o cenário verificado pela suíte de testes): 1º imóvel de R$ 350 mil em São Paulo, financiado pelo SFH. Com custa de R$ 3.500 por ato, os dois atos custariam R$ 7 mil; com o desconto, R$ 3.500 — economia de R$ 3.500. Um imóvel de R$ 2,3 milhões fica acima do teto de R$ 2,25 milhões e não tem desconto.
Quais são os 3 critérios para ter direito ao desconto?
Os 3 critérios são cumulativos — todos precisam ser verdadeiros: (1) ser a primeira aquisição residencial financiada pelo SFH do comprador — ter outro imóvel comprado de outra forma não impede; (2) o imóvel ser financiado pelo SFH, com valor de avaliação até R$ 2.250.000,00 (o teto normativo do próprio SFH, Res. CMN 5.255/2025); e (3) o imóvel ter destinação exclusivamente residencial.
Limitações
A alíquota de registro de cada estado é uma referência; a tabela real de emolumentos varia por faixa de valor e por cartório. O desconto depende de o cartório reconhecer as quatro condições — leve a declaração de 1º imóvel e o contrato do SFH, e use a minuta de requerimento que a calculadora gera.
📋 Ficha Técnica: Entradas e Saídas
Conheça os dados necessários para realizar a simulação e os resultados entregues por esta ferramenta:
- Valor de Avaliação do Imóvel (R$)
- Estado (UF) do imóvel
- É a sua primeira aquisição residencial financiada pelo SFH?
- O imóvel é financiado pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação)?
- Destinação do imóvel
- Economia com o desconto
- Custas sem o desconto (2 atos)
- Custas com o desconto (2 atos)
Exemplo Prático de Simulação
Veja como este cálculo se aplica na prática, com números reais auditados pela suíte de testes do Estimei (597+ asserções, ver metodologia):
📥 Entradas do exemplo
📤 Resultado
Perguntas Frequentes
Comprei meu primeiro imóvel, mas acima de R$ 2,25 milhões — tenho direito ao desconto?
Não — o teto de R$ 2.250.000,00 (Res. CMN 5.255/2025) é do próprio SFH (Sistema Financeiro de Habitação), não do desconto em si. Acima desse valor, o financiamento se enquadra no SFI (Sistema Financeiro Imobiliário), que não tem esse benefício de registro.
Já tenho (ou já tive) outro imóvel — ainda conto como "primeira aquisição"?
Sim, se esta for a sua primeira aquisição residencial financiada pelo SFH. Em 20/05/2025, o CNJ uniformizou a interpretação do Art. 290 da Lei 6.015/1973 para todo o país (Pedido de Providências 0007496-70.2024.2.00.0000): vale a leitura literal, e não é preciso nunca ter tido imóvel — o que conta é ser a primeira aquisição residencial pelo SFH. Um imóvel herdado, recebido em doação ou comprado à vista não tira o direito. Se o cartório exigir certidão negativa de propriedade, cite essa decisão.
O desconto vale só para o registro da escritura, ou também para a Alienação Fiduciária?
Para os dois. O Art. 290 da Lei 6.015/1973 reduz em 50% os emolumentos dos "atos relacionados" à primeira aquisição — o registro da Compra e Venda e o registro da Alienação Fiduciária em garantia (o imóvel fica em garantia para o banco até a quitação) são ambos atos dessa aquisição. Por isso esta calculadora aplica o desconto aos 2 registros.
O cartório aplica esse desconto automaticamente?
Nem sempre — na prática, é comum o comprador precisar pedir. Por isso esta calculadora gera uma minuta de requerimento citando o Art. 290 e a uniformização do CNJ, pronta para protocolar junto ao Oficial do Registro de Imóveis antes do registro.
E se o cartório recusar o desconto?
Peça a recusa por escrito, com o motivo. Com ela, você pode levar o caso ao juiz corregedor ou à Corregedoria-Geral da Justiça do seu estado, que fiscalizam os cartórios — citando o Art. 290 da Lei 6.015/1973 e o PP 0007496-70.2024.2.00.0000 do CNJ, que orientou todas as Corregedorias estaduais sobre a interpretação literal do desconto.