Calculadora de Isenção de IR na Venda de Imóveis (180 Dias)
A Lei do Bem (Art. 39 da Lei nº 11.196/2005) isenta o ganho de capital na venda de um imóvel residencial quando o vendedor reaplica o dinheiro, em até 180 dias, na compra de outro imóvel residencial no Brasil — ou na quitação de financiamento de um imóvel que já possui, entendimento pacificado pelo STJ (Tema Repetitivo 993). Esta calculadora verifica o ganho de capital, aplica a isenção total ou proporcional e mostra o prazo fatal restante.
Esta calculadora analisa:
- Ganho de capital — valor da venda menos custo de aquisição e corretagem comprovada
- Isenção total ou proporcional — conforme quanto do valor da venda é reaplicado
- Economia de IR — usando as alíquotas progressivas da Lei 13.259/2016
- Prazo fatal — contagem regressiva dos 180 dias corridos a partir da venda
Legislação base: Art. 39 da Lei nº 11.196/2005 (Lei do Bem) e Instrução Normativa SRF nº 599/2005 (isenção e proporcionalidade); STJ, Tema Repetitivo 993 (quitação de financiamento preexistente); Lei nº 13.259/2016 (alíquotas progressivas do ganho de capital).
Como o cálculo é feito
- Valor de alienação = venda − corretagem; ganho = alienação − custo de aquisição
- Fator de isenção = valor reaplicado ÷ valor de alienação (100% se reaplicar tudo)
- Ganho tributável = ganho × (1 − fator)
- IR pelas faixas: 15% até R$ 5 milhões, 17,5% até 10, 20% até 30 e 22,5% acima (RIR/2018, Art. 153)
- Prazo: 180 dias corridos da venda; sem isenção se o benefício foi usado nos últimos 5 anos
Exemplo (o cenário verificado pela suíte de testes): venda de R$ 800 mil, custo de R$ 500 mil, R$ 48 mil de corretagem e R$ 700 mil reaplicados. O ganho é de R$ 252 mil; como 93,1% do valor foi reaplicado, o IR cai de R$ 37.800 para R$ 2.613,83 — economia de R$ 35.186,17.
Limitações
A isenção vale só para imóvel residencial vendido e comprado por pessoa física residente, uma vez a cada 5 anos (Lei 11.196/2005, Art. 39, § 5º). A calculadora não aplica ao mesmo tempo a isenção do único imóvel até R$ 440 mil (Lei 9.250/95, Art. 23) nem o fator de redução por data de aquisição. Guarde o contrato da venda e da compra para comprovar o prazo de 180 dias — ele conta da data do contrato de venda, não da escritura, e com mais de uma venda conta a partir da primeira (§ 1º).
📋 Ficha Técnica: Entradas e Saídas
Conheça os dados necessários para realizar a simulação e os resultados entregues por esta ferramenta:
- Valor Total da Venda (R$)
- Custo de Aquisição (declarado na DIRPF + benfeitorias) (R$)
- Comissão de Corretagem Paga (R$)
- Data da Venda (assinatura do contrato/sinal)
- Valor a Reaplicar em Novo Imóvel ou Quitação SFH (R$)
- Vai usar (parte d)o valor para quitar financiamento existente de outro imóvel?
- Já usou esse benefício (isenção dos 180 dias) nos últimos 5 anos?
- Economia de Imposto de Renda
- Ganho de capital tributável
- IR devido com o benefício
Exemplo Prático de Simulação
Veja como este cálculo se aplica na prática, com números reais auditados pela suíte de testes do Estimei (597+ asserções, ver metodologia):
📥 Entradas do exemplo
📤 Resultado
Perguntas Frequentes
A isenção vale para qualquer tipo de imóvel?
Vale para a venda de imóvel residencial por pessoa física, reaplicado na compra (ou quitação de financiamento) de outro imóvel residencial no Brasil, dentro de 180 dias.
Se eu reaplicar só parte do valor, perco a isenção inteira?
Não — a isenção é proporcional (Art. 39, § 2º): reaplicando, por exemplo, 70% do valor da venda, 70% do ganho de capital fica isento e 30% é tributado normalmente.
Os 180 dias contam da escritura ou do contrato?
Do contrato: o caput do Art. 39 da Lei 11.196/2005 conta o prazo a partir da celebração do contrato de venda — não da escritura nem do registro. Por isso esta calculadora pede a data do contrato.
O que acontece se eu não comprar outro imóvel dentro dos 180 dias?
Se o prazo de 180 dias corridos vencer sem a aquisição (ou quitação) do novo imóvel, a isenção é perdida e o Imposto de Renda sobre o ganho de capital passa a ser devido retroativamente, com multa de mora e juros SELIC contados desde o mês seguinte ao da venda.
Posso usar o dinheiro da venda para quitar um financiamento que já tenho?
Sim — mesmo que a Receita Federal já tenha questionado esse uso no passado, o STJ pacificou no Tema Repetitivo 993 que quitar (total ou parcialmente) um financiamento residencial preexistente de outro imóvel também dá direito à isenção dos 180 dias.
Com que frequência posso usar esse benefício?
Apenas 1 vez a cada 5 anos (Art. 39, § 5º da Lei 11.196/2005) — se você já usou a isenção dos 180 dias numa venda anterior dentro desse período, uma nova venda não terá direito ao benefício, mesmo cumprindo os demais requisitos.