Como calcular o lance máximo em leilão de imóvel?

A conta, passo a passo

A conta é feita de trás para frente: em vez de partir do lance e descobrir o lucro, você parte da meta de retorno e descobre até onde o lance pode ir.

1. Separe os custos que crescem com o lance. Comissão do leiloeiro, ITBI e honorários do advogado são percentuais sobre o valor arrematado. Cada real a mais no lance puxa esses custos junto, por isso eles entram dentro da conta de cada lance testado, e não como um valor fixo.
2. Some os custos que não dependem do lance. Escritura e registro (calculados sobre a avaliação), desocupação, dívidas que o edital transfere ao arrematante, reforma e IPTU, condomínio e água de todos os meses até a venda. Eles são pagos qualquer que seja o lance, então cada real gasto aqui diminui o espaço que sobra para o lance.
3. Calcule o que volta na venda. Preço de venda menos a comissão do corretor e o Imposto de Renda sobre o ganho de capital. O custo de aquisição que abate o IR é lance + leiloeiro + ITBI + cartório + reforma; honorários, desocupação, dívidas e contas mensais reduzem o seu lucro, mas não reduzem o imposto.
4. Converta o retorno para base anual. Lucro dividido por tudo o que saiu do seu bolso dá o retorno do período. Convertido para 12 meses por juros compostos, ele fica comparável com o CDI e com a sua meta, inclusive quando a venda demora mais ou menos de um ano.
5. Encontre o maior lance que bate a meta. Teste lances de cima para baixo: o lance máximo é o maior valor, em reais inteiros, cujo retorno anual ainda alcança a meta. Acima dele, cada real de lance vira retorno abaixo do que você exige.

Por que a meta é anual: um retorno de 20% em 24 meses equivale a pouco mais de 9% ao ano, abaixo do CDI. Medir no período esconde o tempo que o dinheiro fica preso, e em leilão esse tempo depende da desocupação e da venda.

Imóvel residencial da Caixa avaliado em R$ 500.000, ocupado por terceiros, com venda prevista em 12 meses e meta de 20% ao ano. O campo de lance fica em branco: a conta devolve o limite.

Exemplo com números reais

Com o lance em R$ 238.286, o desembolso total chega a R$ 372.163,18: o lance é só uma parte do dinheiro que o lote exige. Qualquer lance acima desse limite entrega menos de 20% ao ano.

Exemplo conferido pela suíte de testes do Estimei a cada atualização (ver página de Qualidade).

O que diz a lei e a técnica

Parte da conta segue regra fixada em lei ou pelos tribunais. As demais (desocupação, reforma, prazo e preço de venda) são estimativas suas, e o resultado só vale o que elas valem.

Quando essa conta engana

• O preço de venda é uma aposta. Se o imóvel vender por menos, o limite cai junto. Teste o preço que você aceitaria numa venda rápida, não o anúncio mais caro do bairro.
• Cada mês a mais custa duas vezes. Soma IPTU, condomínio e água e ainda alonga o tempo do dinheiro parado, o que derruba o retorno anual.
• Desocupação não é uma faixa fixa. Imóvel ocupado por terceiros pode exigir ação judicial; informe o custo e o prazo que você considera realistas para o caso.
• O que fica fora desta conta: financiamento, compra por empresa, aluguel durante o período, parcelamento do lance judicial (CPC, Art. 895) e isenções de IR.
• A calculadora não lê o edital. Penhoras, ações na matrícula e quem paga cada dívida dependem do edital e da matrícula; o Risk Score da Jornada ajuda a pesar esses riscos, mas não substitui a leitura.

A calculadora de Lance Máximo faz uma versão mais simples dessa conta, sem desocupação, dívidas e custos até a venda, com meta de retorno no período. Para imóvel ocupado, use a Jornada.