Quem paga as dívidas de condomínio e IPTU de um imóvel de leilão?

A conta, passo a passo

Para a conta do lance, toda dívida que fica com você é custo fixo: não cresce nem diminui com o lance, mas sai do mesmo bolso. Quanto mais dívida, menor o lance que ainda entrega a sua meta.

1. Separe as dívidas pelo tipo. Condomínio é uma coisa, IPTU e taxas da prefeitura são outra. A lei trata cada uma de um jeito, e o edital costuma listar as duas em itens diferentes.
2. Leia o que o edital atribui a você. Procure a seção de débitos, ônus ou encargos: ela diz quem paga o quê e, às vezes, o valor conhecido na data do edital. Edital que manda o arrematante pagar IPTU anterior contraria a tese do STJ (veja abaixo).
3. Confirme os valores fora do edital. Peça ao síndico ou à administradora a declaração de débitos da unidade e tire na prefeitura a certidão de débitos do imóvel. O valor do edital é de uma data: multas e juros continuam correndo.
4. Coloque cada dívida no campo certo. O que o edital passa para você entra uma vez, em "Dívidas que o edital passa ao arrematante". O IPTU e o condomínio de cada mês até a venda entram nos campos mensais, porque você paga enquanto o imóvel for seu.

Por isso a dívida não deve ser descontada do lucro no fim, como um detalhe: ela muda o limite do lance. A Jornada desconta as dívidas e as contas mensais de cada lance testado.

Imóvel residencial da Caixa avaliado em R$ 500.000, ocupado por terceiros, com R$ 12.000 de dívidas que o edital passa ao arrematante, R$ 300 de IPTU e R$ 850 de condomínio por mês até a venda, em 12 meses. A meta é de 20% ao ano, e o lance pretendido, R$ 290.000.

Exemplo com números reais

Com as dívidas e as contas mensais na conta, o limite para a meta fica em R$ 238.286. O lance pretendido passa desse limite: o desembolso chega a R$ 430.600,00 e o retorno cai para 5,66% em 12 meses.

Exemplo conferido pela suíte de testes do Estimei a cada atualização (ver página de Qualidade).

O que diz a lei e a técnica

Quem paga cada dívida não é escolha do leiloeiro nem do arrematante: há regra em lei e tese dos tribunais. O edital diz como o caso concreto foi tratado, e é ele que você precisa ler.

Quando essa conta engana

• O valor do edital envelhece. Ele mostra a dívida numa data; multas, juros e correção continuam até o pagamento. Use o valor da declaração do condomínio e da certidão da prefeitura, não o do edital.
• Pode haver cobrança em andamento. Ação de cobrança do condomínio ou execução fiscal podem estar registradas na matrícula ou no processo. O Risk Score da Jornada pesa esse risco, mas a leitura da matrícula é sua.
• Edital antigo segue a regra antiga. A tese do Tema 1.134 só vale para editais publicados depois do julgamento de 2024 (salvo ações e pedidos que estavam pendentes). Em edital publicado antes, a tese não se aplica por si só: o caso precisa ser analisado.
• O que a calculadora não sabe: taxas extras de condomínio já aprovadas em assembleia (obra, rateio), contas de consumo em nome do antigo ocupante e débitos que não aparecem no edital. Pergunte ao síndico antes do leilão.
• Nada disso substitui um advogado. Em edital confuso ou com cláusula que contraria a lei, a dúvida vale uma consulta antes do lance, não depois.