| Município | São Paulo — SP |
|---|---|
| Base de cálculo | O maior entre o valor da transação e o valor venal de referência da Prefeitura |
| Fonte oficial | Secretaria Municipal da Fazenda de São Paulo — página oficial do ITBI (atualizada em 13/01/2026); Lei Municipal nº 11.154/1991 e Decreto nº 55.196/2014 |
| Verificado em | 23/09/2026 |
Qual a alíquota de ITBI em São Paulo?
A alíquota geral de ITBI em São Paulo (SP) é 3,0%. Imóvel de até R$ 725.808,00 financiado pelo SFH (ou PAR/HIS): 0,5% sobre o valor financiado até R$ 120.968,00 e 3% sobre o restante (limites de 2026, atualizados anualmente pela Prefeitura).
Quanto custa o ITBI em São Paulo?
O imposto é a alíquota aplicada sobre a base de cálculo. Exemplos pela alíquota de 3,0%, a usada na calculadora:
| Valor do imóvel | ITBI (3,0%) |
|---|---|
| R$ 200.000,00 | R$ 6.000,00 |
| R$ 300.000,00 | R$ 9.000,00 |
| R$ 500.000,00 | R$ 15.000,00 |
Financiado pelo SFH: num imóvel de R$ 300.000,00 com R$ 240.000,00 financiados, o ITBI fica em R$ 120.968,00 × 0,5% + R$ 179.032,00 × 3,0% = R$ 5.975,80 (a alíquota reduzida só vale até R$ 120.968,00 financiados).
A calculadora do Estimei aplica 3,0% — reduções, faixas e condições descritas acima não entram automaticamente. A base de cálculo efetiva é definida pela prefeitura (ver o STJ Tema 1.113 abaixo).
Base de Cálculo — STJ Tema 1.113
O município não pode usar uma "pauta fiscal" própria, superior ao que foi efetivamente pago, como base do ITBI.
O STJ Tema 1.113 (REsp 1.937.821) pacificou que a base de cálculo do ITBI é o valor da transação — o preço efetivamente pago na compra, ou o valor do lance na arrematação em leilão — nunca uma pauta fiscal prévia definida pela prefeitura, se essa pauta for superior ao valor real do negócio. Isso vale inclusive pra imóveis arrematados por deságio: o ITBI incide sobre o lance, não sobre o valor de avaliação.
Desconto de 50% no Registro — 1º Imóvel pelo SFH
Diferente do ITBI municipal, este é um benefício federal, sobre as custas de registro.
O Art. 290 da Lei 6.015/73 (Lei de Registros Públicos) garante redução de 50% nos emolumentos de registro em cartório para a aquisição da casa própria financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) — condicionado a ser o 1º imóvel do comprador nessa condição. É um desconto sobre o registro, não sobre o ITBI em si, que continua sendo cobrado pela alíquota municipal cheia.
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Calcular ITBI em São Paulo →Perguntas frequentes
Qual é a alíquota de ITBI em São Paulo?
A alíquota geral de ITBI em São Paulo (SP) é 3,0%. Imóvel de até R$ 725.808,00 financiado pelo SFH (ou PAR/HIS): 0,5% sobre o valor financiado até R$ 120.968,00 e 3% sobre o restante (limites de 2026, atualizados anualmente pela Prefeitura). Fonte: Secretaria Municipal da Fazenda de São Paulo — página oficial do ITBI (atualizada em 13/01/2026); Lei Municipal nº 11.154/1991 e Decreto nº 55.196/2014.
Quanto é o ITBI de um imóvel de R$ 300 mil em São Paulo?
Pela alíquota de 3,0%, o ITBI de um imóvel de R$ 300.000 em São Paulo é R$ 9.000,00. Se R$ 240.000 forem financiados pelo SFH, o imposto fica em R$ 5.975,80 (0,5% sobre até R$ 120.968,00 financiados e 3,0% sobre o restante). O valor final depende da base de cálculo usada pela prefeitura.
Qual é a base de cálculo do ITBI na compra ou arrematação de um imóvel?
Segundo o STJ Tema 1.113 (REsp 1.937.821), a base de cálculo do ITBI é o valor da transação (o que foi efetivamente pago, inclusive em arrematação de leilão) — é proibido ao município usar uma pauta fiscal prévia superior a esse valor como base de cálculo.
Tenho direito a desconto no registro do meu 1º imóvel pelo SFH?
Sim — o Art. 290 da Lei 6.015/73 (Lei de Registros Públicos) garante redução de 50% nos emolumentos de registro para a aquisição da casa própria financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), desde que seja o 1º imóvel do comprador nessa condição. Esse desconto é sobre as custas de registro, não sobre o ITBI municipal.