Lucro é o que sobra da venda depois da corretagem, do IR e de tudo o que você gastou para comprar. ROI é esse lucro dividido pelo custo total. Para saber se valeu a pena, converta o ROI para base anual e compare com o CDI do mesmo prazo: leilão que rende menos que o CDI não paga o risco.
Calcular o ROI da minha operação contra o CDI → Abre a calculadora com o exemplo desta página já preenchido — troque pelos números do seu edital.A conta, passo a passo
A conta tem duas partes: o lucro em reais, que diz quanto sobrou, e o retorno ao ano, que diz se sobrou o suficiente para o tempo e o risco.
- Some o custo total da compra. Lance, comissão do leiloeiro, ITBI, escritura, registro, honorários e reforma. É todo o dinheiro que sai do seu bolso até o imóvel estar pronto para vender.
- Calcule o que volta na venda. Preço de venda menos a comissão do corretor. Essa é a receita líquida, a base para medir o ganho.
- Desconte o Imposto de Renda. Pessoa física paga 15% sobre o ganho de capital (receita líquida menos o custo de aquisição), com alíquotas maiores só acima de cinco milhões de reais de ganho. O que sobra depois do imposto e de todos os custos é o lucro líquido.
- Divida o lucro pelo custo total. O resultado é o ROI do período: quanto o dinheiro investido rendeu do dia da compra ao dia da venda. Ele ainda não diz se o negócio foi bom, porque não considera quanto tempo o dinheiro ficou preso.
- Converta para base anual e compare com o CDI. Pelo regime composto, (1 + ROI) elevado a 12 ÷ meses, menos 1. O ROI anualizado fica comparável com o CDI ao ano e com o quanto o mesmo dinheiro teria rendido aplicado no CDI pelo mesmo prazo.
E a TIR? A taxa interna de retorno responde à mesma pergunta quando o dinheiro entra e sai em várias datas, como reforma paga em parcelas ou aluguel no meio do caminho. Quando todo o custo sai no início e a venda entra no fim, como nesta conta, a TIR anual e o ROI anualizado dão o mesmo número.
Lance de R$ 200.000 num imóvel avaliado em R$ 300.000, em São Paulo, revendido por esse valor depois de 24 meses, sem reforma, como pessoa física, com o CDI a 14,15% ao ano.
Exemplo com números reais
| Entrada | Valor |
|---|---|
| Valor do Lance | R$ 200.000 |
| Valor de Mercado | R$ 300.000 |
| Prazo para Revenda | 24 meses |
| Taxa CDI Atual | 14,15% ao ano |
| Estado (UF) | SP |
| ITBI | 3% |
| Escritura | 1% |
| Registro CRI | 0,5% |
| Comissão do Leiloeiro | 5% |
| Comissão de Venda | 6% |
| Honorários Advocatícios | 0% |
| Regime | Pessoa Física |
| Nível de Reforma | Nenhuma |
| Resultado | Valor |
|---|---|
| Custo total da compra | R$ 220.500,00 |
| Lucro líquido do leilão | R$ 52.275,00 |
| ROI ao ano | 11,22% |
| Rendimento do mesmo valor no CDI, no mesmo prazo | R$ 66.816,41 |
O leilão lucra R$ 52.275,00, o que dá 11,22% ao ano, abaixo dos 14,15% do CDI. Os mesmos R$ 220.500,00 aplicados no CDI renderiam R$ 66.816,41 no mesmo prazo, sem leiloeiro, sem obra e sem risco de desocupação.
Exemplo conferido pela suíte de testes do Estimei a cada atualização (ver página de Qualidade).
O que diz a lei e a técnica
A parte da conta que segue regra fixa é a dos custos de compra e do imposto na venda. O preço de venda e o prazo são estimativas suas, e o resultado só vale o que elas valem.
Quando essa conta engana
- O preço de venda é uma aposta. Se o imóvel vender por menos ou demorar mais, o lucro e o retorno anual caem juntos. Teste o preço de uma venda rápida, não o do anúncio mais caro do bairro.
- O tempo pesa mais do que parece. O mesmo lucro em 24 meses dá um pouco menos da metade do retorno anual que daria em 12. Desocupação e reforma alongam o prazo.
- O CDI do comparativo é bruto. O rendimento no CDI aparece antes do imposto de renda da aplicação; o lucro do leilão já vem depois do imposto. Na prática, a vantagem do CDI é um pouco menor que a mostrada.
- O que fica fora desta conta: dívidas do edital, IPTU e condomínio até a venda, desocupação, financiamento e compra por empresa. Para imóvel ocupado ou com dívidas, use a Jornada do Leilão.
Agora faça a conta com o seu lote.
Calcular o ROI da minha operação contra o CDI → Sem cadastro. O exemplo acima já vem preenchido para você ajustar. Próxima etapa: calcular meu lance máximo seguro →Perguntas frequentes
Qual a diferença entre lucro e ROI?
Lucro é quanto sobrou em reais depois de todos os custos e do imposto. ROI é esse lucro dividido pelo que você investiu: mostra o quanto o dinheiro rendeu, e permite comparar operações de tamanhos diferentes.
Por que comparar o leilão com o CDI?
Porque o CDI é o que o mesmo dinheiro renderia numa aplicação de renda fixa, sem obra, sem desocupação e com liquidez. Se o leilão rende menos que o CDI ao ano, você assumiu risco e trabalho para ganhar menos.
Qual ROI é bom num leilão de imóvel?
Uma referência de mercado é buscar pelo menos 2 vezes o CDI ao ano, para compensar o risco, a iliquidez e o trabalho de arrematar, reformar e revender.
Devo olhar o ROI do período ou o ROI ao ano?
O ROI ao ano. O do período esconde o tempo: 20% em dois anos parece bom, mas equivale a menos de 10% ao ano. Só o retorno anual é comparável com o CDI e com outros investimentos.
O que é TIR e quando ela importa?
A taxa interna de retorno mede o retorno ao ano quando o dinheiro entra e sai em várias datas. Numa compra paga à vista e vendida de uma vez, ela coincide com o ROI anualizado; ela faz diferença quando há reforma em parcelas, aluguel durante o período ou lance parcelado.
Fontes
- Decreto 21.981/1932, Art. 24 (comissão do leiloeiro)
- Lei 13.259/2016 (IR sobre ganho de capital)
- IN SRF 84/2001 (custo de aquisição e corretagem no ganho de capital)
Conteúdo revisado em 19/10/2026. As estimativas não substituem a conferência do edital, da matrícula e dos valores vigentes da operação.