Além do lance, quem arremata paga a comissão do leiloeiro (5% do lance), o ITBI sobre o valor arrematado, escritura e registro em cartório, os honorários do advogado e a reforma. Na revenda ainda saem a corretagem e o Imposto de Renda sobre o ganho. Some tudo antes de definir o lance, não depois.
Somar todos os custos do meu lote → Abre a calculadora com o exemplo desta página já preenchido — troque pelos números do seu edital.A conta, passo a passo
A conta tem duas partes: o que você paga para ter o imóvel e o que sobra quando ele é vendido. A primeira parte é a lista que costuma ser esquecida.
- Calcule os custos sobre o lance. Comissão do leiloeiro, ITBI e honorários do advogado são percentuais do valor arrematado. Se o lance sobe, os três sobem junto.
- Calcule os custos sobre a avaliação. Escritura e registro seguem a tabela de emolumentos do cartório, que parte do valor do imóvel, e não do lance. Num lote com desconto grande, eles pesam mais do que o percentual sugere.
- Some a reforma. O que for preciso gastar para o imóvel ficar vendável: de pintura a reforma completa. Guarde as notas fiscais, porque a reforma documentada abate o Imposto de Renda na venda.
- Separe o custo fiscal do custo total. O custo de aquisição que reduz o IR é lance + leiloeiro + ITBI + escritura + registro + reforma. Os honorários do advogado entram no dinheiro que sai do seu bolso, mas não reduzem o imposto. Por isso há dois totais.
- Desconte a venda e o imposto. Preço de venda menos a corretagem dá o valor de alienação. O ganho de capital é esse valor menos o custo fiscal, e paga 15% de IR. O lucro é o que sobra depois de pagar tudo, inclusive os honorários.
Por que medir sobre o lance: o lance é o único valor que você decide na hora. Saber quanto cada real de lance arrasta de custo junto é o que permite comparar lotes de preços diferentes.
Leilão extrajudicial de imóvel residencial avaliado em R$ 250.000, lance de R$ 150.000, ITBI de 2% (a alíquota varia por município), honorários de 5% e reforma de R$ 20.000. Venda pelo valor de avaliação, por pessoa física.
Exemplo com números reais
| Entrada | Valor |
|---|---|
| Valor do Lance | R$ 150.000 |
| Valor de Mercado | R$ 250.000 |
| Estado (UF) | SP |
| Tipo de Imóvel | Residencial |
| Tipo de Leilão | Extrajudicial — Lei 9.514/97 |
| Comissão do Leiloeiro | 5% |
| ITBI | 2% |
| Escritura Pública | 1,5% |
| Registro CRI | 0,8% |
| Comissão de Venda do Corretor | 6% |
| Honorários Advocatícios | 5% |
| Regime | Pessoa Física |
| Nível de Reforma | Valor Fixo |
| Valor Total da Reforma | R$ 20.000 |
| Resultado | Valor |
|---|---|
| Encargos acima do lance | R$ 43.750,00 |
| ITBI (base: o lance) | R$ 3.000,00 |
| Custo total (lance + custos + reforma) | R$ 193.750,00 |
| Custos acima do lance | 29,2% |
O lance de R$ 150.000 vira um desembolso de R$ 193.750,00: R$ 43.750,00 de encargos, ou 29,2% a mais. Esse total soma a comissão de 5% e o ITBI de 2% sobre o lance, os honorários de 5%, a escritura e o registro (1,5% e 0,8% da avaliação) e a reforma de R$ 20.000. Na calculadora, o total, os encargos e o ITBI aparecem logo no resultado; o valor de cada custo e o lucro na venda, depois do IR, ficam no Relatório Completo.
Exemplo conferido pela suíte de testes do Estimei a cada atualização (ver página de Qualidade).
O que diz a lei e a técnica
Os percentuais de cartório, reforma e corretagem são estimativas suas. Comissão do leiloeiro, base do ITBI e regra do Imposto de Renda são fixadas em lei ou pelos tribunais.
Quando essa conta engana
- O tempo não entra nesta conta. IPTU, condomínio e água de cada mês até a venda, e o custo do dinheiro parado, ficam de fora. A Jornada do Leilão soma esses meses e converte o retorno para base anual.
- Desocupação e dívidas do edital também não. Imóvel ocupado pode exigir ação judicial; veja quanto custa desocupar um imóvel arrematado. Dívidas anteriores dependem do edital: tributos atrasados não passam ao arrematante (STJ, Tema 1.134), condomínio pode passar.
- O ITBI depende do município. Confira a alíquota da cidade do imóvel; para as maiores cidades, ela está na tabela de ITBI por cidade.
- Cartório é tabela, não percentual. Escritura e registro seguem a tabela de emolumentos do estado, por faixa de valor. O percentual é uma aproximação; peça o orçamento ao cartório antes do lance.
- Pequenos custos somem da lista: certidões, laudêmio em terreno de marinha, taxas administrativas do leiloeiro e mudança de titularidade de contas. Leia o edital procurando cada um.
Agora faça a conta com o seu lote.
Somar todos os custos do meu lote → Sem cadastro. O exemplo acima já vem preenchido para você ajustar. Próxima etapa: calcular até onde meu lance pode ir →Perguntas frequentes
Quanto custa um leilão de imóvel além do lance?
Depende do município, do cartório e da reforma, mas os custos de compra e reforma costumam somar uma fatia relevante do lance. Some comissão do leiloeiro, ITBI, escritura, registro, honorários e reforma para o seu caso: a calculadora faz isso com os percentuais do seu edital.
Quem paga a comissão do leiloeiro?
O arrematante. O Decreto 21.981/1932 fixa 5% sobre o valor arrematado, pagos pelo comprador, e o STJ confirmou esse mínimo também no leilão judicial. Alguns editais extrajudiciais cobram taxas administrativas além da comissão.
O ITBI do leilão é calculado sobre o lance ou sobre a avaliação?
Sobre o lance. Desde o Tema 1.113 do STJ, a base do ITBI é o valor da operação, e não o valor de referência da prefeitura. Se a prefeitura cobrar sobre um valor maior, cabe contestar.
Os honorários do advogado reduzem o Imposto de Renda na venda?
Não. Eles saem do seu bolso e reduzem o lucro, mas não entram no custo de aquisição que abate o ganho de capital. ITBI, cartório, comissão do leiloeiro e reforma com nota fiscal entram.
Preciso pagar dívidas de IPTU e condomínio do imóvel?
Depende do edital e do tipo de dívida. Tributos anteriores à arrematação não podem ser transferidos ao arrematante, mas o condomínio acompanha o imóvel e pode passar a você se o edital prever. Leia a cláusula de débitos antes do lance.
Fontes
- Decreto 21.981/1932, Art. 24 (comissão do leiloeiro)
- STJ, Tema Repetitivo 1.113 (base de cálculo do ITBI)
- STJ, Tema Repetitivo 1.134 (débitos tributários no leilão)
- Lei 13.259/2016 (IR sobre ganho de capital)
- IN SRF 84/2001 (custo de aquisição no ganho de capital)
Conteúdo revisado em 13/10/2026. As estimativas não substituem a conferência do edital, da matrícula e dos valores vigentes da operação.