O desconto que a Caixa anuncia compara o lance com a avaliação, antes de qualquer custo. Depois de ITBI, escritura, registro, dívidas do edital, desocupação e reforma, o desembolso chega bem mais perto do valor do imóvel. O desconto que conta é o que sobra entre o preço de venda e tudo o que saiu do seu bolso.
Calcular o desconto real do meu imóvel da Caixa → Abre a calculadora com o exemplo desta página já preenchido — troque pelos números do seu edital.A conta, passo a passo
O percentual do anúncio é só o começo da conta. O que importa é quanto você desembolsa até o imóvel estar pronto e quanto recebe quando ele é vendido.
- Leia o desconto anunciado. É a distância entre o lance (ou o preço da Venda Online) e o valor de avaliação da Caixa. Ainda não inclui nenhum custo.
- Some os custos sobre o lance. O ITBI incide sobre o valor da arrematação. A comissão do leiloeiro, de 5%, só existe no Leilão e na Licitação Aberta; na Venda Online e na Compra Direta ela não é cobrada.
- Some os custos sobre a avaliação. Escritura e registro partem do valor do imóvel, e não do lance. Num desconto grande, eles pesam mais do que o percentual sugere.
- Some dívidas, desocupação e reforma. O edital diz quais dívidas passam para você. Se o imóvel estiver ocupado, entram os honorários e as custas da imissão na posse. Depois, a reforma para ele ficar vendável ou habitável.
- Compare o desembolso com a venda. Tire do preço de venda a corretagem e o Imposto de Renda sobre o ganho. O que sobra, comparado com tudo o que você pagou, é o desconto real.
Por que medir assim: dois imóveis com o mesmo desconto anunciado podem render resultados muito diferentes. A modalidade de venda, a ocupação e as dívidas do edital mudam o custo, não o desconto.
Apartamento da Caixa em Venda Online, avaliado em R$ 300.000, comprado por R$ 210.000. ITBI de 3%, escritura de 1% e registro de 0,5% da avaliação, R$ 5.000 de dívidas do edital, imóvel ocupado pelo antigo dono e reforma de R$ 25.000. Venda por R$ 320.000, com corretagem de 6%.
Exemplo com números reais
| Entrada | Valor |
|---|---|
| Estado (UF) | SP |
| Modalidade Caixa | Venda Online |
| Valor de Avaliação da Caixa | R$ 300.000 |
| Valor do Lance / Proposta | R$ 210.000 |
| Área do Imóvel | 70 m² |
| Comissão do Leiloeiro | 5% |
| ITBI | 3% |
| Escritura | 1% do valor de avaliação |
| Registro CRI | 0,5% do valor de avaliação |
| Dívidas Anteriores do Edital | R$ 5.000 |
| Situação do Imóvel | Ocupado pelo antigo proprietário |
| Honorários Advocatícios | 1% do lance |
| Custo de Desocupação | 2% do valor de avaliação |
| Tipo de Reforma | Valor fixo em R$ |
| Valor Total da Reforma | R$ 25.000 |
| O que pretende fazer com o imóvel? | Reformar e vender |
| Preço estimado de venda | R$ 320.000 |
| Comissão de venda do corretor | 6% |
| Resultado | Valor |
|---|---|
| Desembolso total até a venda | R$ 258.900,00 |
| Lucro líquido na venda, depois do IR | R$ 33.650,00 |
| Retorno sobre o desembolso (ROI) | 13% |
O anúncio compara R$ 210.000 com a avaliação de R$ 300.000, mas o desembolso total chega a R$ 258.900,00. Na venda, depois da corretagem e do imposto, o lucro fica em R$ 33.650,00, um retorno de 13% sobre o que saiu do bolso. A comissão de 5% preenchida no formulário não entra, porque a Venda Online não cobra leiloeiro. Na calculadora, o lucro e o retorno aparecem logo no resultado; o valor de cada custo fica no Relatório Completo.
Exemplo conferido pela suíte de testes do Estimei a cada atualização (ver página de Qualidade).
O que diz a lei e a técnica
Os percentuais de cartório, reforma e corretagem são estimativas suas. A base do ITBI, a comissão do leiloeiro e a regra do Imposto de Renda são fixadas em lei ou pelos tribunais.
Quando essa conta engana
- O tempo não entra nesta conta. IPTU, condomínio e o custo do dinheiro parado até a venda ficam de fora. A Jornada do Leilão soma esses meses e converte o retorno para base anual.
- As dívidas dependem do edital. Cada modalidade da Caixa diz quem paga condomínio e tributos atrasados; no Leilão SFI, em regra, é o arrematante. Leia a cláusula antes da proposta.
- Cartório é tabela, não percentual. Escritura e registro seguem a tabela de emolumentos do estado. Se você financiar pelo SFH a primeira casa própria, pode ter 50% de desconto nas custas.
- A modalidade muda as regras. Prazo de pagamento, uso de FGTS e financiamento variam entre Leilão, Licitação Aberta, Venda Online e Compra Direta. O guia de imóveis da Caixa explica cada uma.
Agora faça a conta com o seu lote.
Calcular o desconto real do meu imóvel da Caixa → Sem cadastro. O exemplo acima já vem preenchido para você ajustar. Entender a jornada completa de um imóvel da Caixa →Perguntas frequentes
O desconto dos imóveis da Caixa é calculado sobre o quê?
Sobre o valor de avaliação que a própria Caixa informa no anúncio. É a diferença entre o preço pedido (ou o lance) e essa avaliação, antes de qualquer custo de compra, dívida, desocupação ou reforma.
Imóvel da Caixa em Venda Online tem comissão de leiloeiro?
Não. A comissão de 5% do leiloeiro existe no Leilão e na Licitação Aberta. Na Venda Online e na Compra Direta não há leiloeiro, e esse custo some da conta.
O ITBI de imóvel da Caixa é calculado sobre a avaliação ou sobre o preço pago?
Sobre o preço pago. Desde o Tema 1.113 do STJ, a base do ITBI é o valor da operação, e não o valor de referência da prefeitura. A alíquota é a do município.
Quanto custa desocupar um imóvel da Caixa ocupado?
Depende de quem ocupa e de haver acordo. A desocupação judicial é feita pela imissão na posse, com honorários e custas por sua conta. A calculadora estima esse custo como percentual da avaliação, e você ajusta ao seu caso.
Vale a pena comprar imóvel da Caixa com desconto alto?
Só depois de somar os custos. Um desconto alto num imóvel ocupado, com dívidas e reforma grande, pode render menos que um desconto menor num imóvel desocupado e pronto. Compare o desembolso total com o preço de venda.
Fontes
- Decreto 21.981/1932, Art. 24 (comissão do leiloeiro)
- STJ, Tema Repetitivo 1.113 (base de cálculo do ITBI)
- Lei 9.514/1997, Art. 30 (imissão na posse)
- Lei 13.259/2016 (IR sobre ganho de capital)
- IN SRF 84/2001 (custo de aquisição no ganho de capital)
Conteúdo revisado em 22/10/2026. As estimativas não substituem a conferência do edital, da matrícula e dos valores vigentes da operação.