No leilão judicial parcelado, você paga à vista 25% do lance como sinal e, à parte, a comissão do leiloeiro. O saldo vai em até 30 parcelas mensais corrigidas, garantido por hipoteca do próprio imóvel. Separe também ITBI, cartório, custas e advogado, que não entram no parcelamento.
Calcular o Dia 1 do meu lance no TRT → Abre a calculadora com o exemplo desta página já preenchido — troque pelos números do seu edital.A conta, passo a passo
O parcelamento do leilão judicial alivia o lance, mas não os custos em volta dele. A conta do Dia 1 separa o que é parcelado do que sai à vista.
- Separe o sinal. Na proposta parcelada, pelo menos 25% do lance são pagos à vista (CPC Art. 895, § 1º).
- Some a comissão do leiloeiro. A comissão, em regra de 5% do lance, é paga à parte e à vista. Ela não sai de dentro do lance nem entra no parcelamento.
- Calcule o saldo parcelado. O que falta do lance vai em até 30 parcelas mensais, corrigidas pelo indexador da proposta, com hipoteca do próprio imóvel como garantia.
- Reserve os custos de aquisição. Custas do processo e ITBI sobre o lance, mais registro sobre a avaliação. Eles também saem do seu bolso, fora do parcelamento.
- Reserve o jurídico e a desocupação. Honorários do advogado, carta de arrematação, mandado de imissão na posse e, se o imóvel estiver ocupado, o custo da desocupação.
Por que olhar o Dia 1: é o dinheiro que você precisa ter na conta para a arrematação valer. Faltar o sinal ou a comissão no prazo derruba a proposta.
Leilão do TRT da 2ª Região, em 2ª praça, de um apartamento avaliado em R$ 300.000, com lance de R$ 180.000 parcelado em 24 vezes. Comissão do leiloeiro de 5%, custas de 0,5%, ITBI de 3%, registro de 0,8% da avaliação e honorários de 5%. O imóvel está ocupado por terceiros.
Exemplo com números reais
| Entrada | Valor |
|---|---|
| Tipo de Processo | Trabalhista |
| Tribunal / Região | TRT 2ª Região — SP capital |
| Praça | 2ª Praça — aceita lance abaixo da avaliação |
| Estado (UF) | SP |
| Tipo de Imóvel | Residencial |
| Valor de Avaliação Judicial | R$ 300.000 |
| Valor do Lance | R$ 180.000 |
| Área do Imóvel | 70 m² |
| Horizonte da Análise | 12 meses |
| Nº de Parcelas Desejadas | 24 |
| Comissão do Leiloeiro | 5% |
| Indexador das Parcelas | SELIC |
| Custas Processuais | 0,5% |
| Expedição da Carta de Arrematação | R$ 1.500 |
| Mandado de Imissão na Posse | R$ 2.000 |
| ITBI | 3% |
| Escritura | 0% da avaliação |
| Registro CRI | 0,8% da avaliação |
| Dívidas Anteriores | R$ 0 |
| Honorários Advocatícios | 5% |
| Situação do Imóvel | Ocupado por terceiros |
| Meses até a Imissão na Posse | 6 |
| Custos de Desocupação | 2% da avaliação |
| IPTU mensal | R$ 200 |
| Condomínio mensal | R$ 400 |
| Água / Luz / Outros mensal | R$ 0 |
| Nível de Reforma | Valor fixo informado |
| Valor Total da Reforma | R$ 25.000 |
| Meses de Obra | 3 |
| Risco de Anulação da Arrematação | Médio (~25%) — situação padrão |
| Meses de Capital Preso se Anulada | 12 |
| O que pretende fazer | Revender |
| Preço Estimado de Venda | R$ 300.000 |
| Comissão do Corretor na Venda | 6% |
| Aluguel Durante o Carregamento | R$ 0/mês |
| Você é Pessoa Jurídica (PJ)? | Não |
| Resultado | Valor |
|---|---|
| Pago na arrematação (Dia 1): sinal + comissão | R$ 54.000,00 |
| Saldo parcelado (CPC Art. 895) | R$ 135.000,00 |
O lance de R$ 180.000 pede R$ 54.000,00 na arrematação: 25% do lance como sinal mais a comissão de 5%, paga à parte. O saldo de R$ 135.000,00 vira 24 parcelas corrigidas. Custas, ITBI, cartório, advogado e desocupação também saem do bolso, fora do parcelamento. Na calculadora, o Dia 1 e o saldo aparecem na faixa do resultado; o lucro na venda depende da Selic do dia, que corrige as parcelas, e o detalhe de cada custo fica no Relatório Completo.
Exemplo conferido pela suíte de testes do Estimei a cada atualização (ver página de Qualidade).
O que diz a lei e a técnica
Os percentuais de custas, cartório, honorários e desocupação são estimativas suas. O sinal, o prazo do parcelamento e a comissão seguem a lei e os tribunais.
Quando essa conta engana
- O lucro não está nesta página. Ele depende da correção das parcelas pela Selic ou pelo IPCA do mês. A calculadora usa o indicador do dia e mostra o lucro na venda e o retorno sobre o Dia 1.
- A arrematação pode ser contestada. Há prazo de 10 dias para pedir a invalidação (CPC Art. 903, § 2º). Se ela cair, o dinheiro fica parado por meses; a calculadora pondera esse risco no cenário esperado.
- Financiamento bancário é raro. Poucos bancos financiam arrematação judicial. O parcelamento do Art. 895 costuma ser a única forma de pagar em parcelas.
- Imóvel ocupado leva tempo. A posse só vem com o mandado de imissão, e em imóvel ocupado por terceiros isso costuma levar meses. Veja quanto custa desocupar um imóvel arrematado.
Agora faça a conta com o seu lote.
Calcular o Dia 1 do meu lance no TRT → Sem cadastro. O exemplo acima já vem preenchido para você ajustar. Próxima etapa: calcular até onde meu lance pode ir →Perguntas frequentes
Quanto preciso pagar à vista no leilão judicial parcelado?
Pelo menos 25% do lance como sinal, mais a comissão do leiloeiro, paga à parte. Custas, ITBI, cartório e advogado também saem do seu bolso e não entram no parcelamento.
Em quantas vezes posso parcelar um leilão do TRT?
Em até 30 parcelas mensais, pelo Art. 895 do CPC. As parcelas são corrigidas pelo indexador da proposta e o próprio imóvel fica hipotecado como garantia do saldo.
A comissão do leiloeiro sai de dentro do lance?
Não. Ela é paga à parte, em regra 5% do lance, à vista e no mesmo prazo do sinal. Por isso o Dia 1 é maior do que os 25% do lance.
Posso financiar um imóvel de leilão judicial no banco?
Raramente. A maioria dos bancos não financia arrematação judicial por causa do prazo de contestação. O parcelamento do Art. 895 costuma ser a alternativa.
O que acontece se eu atrasar uma parcela do leilão judicial?
Incide multa de 10% sobre a parcela atrasada e as que faltam, e o exequente pode pedir o desfazimento da arrematação ou cobrar o saldo (CPC Art. 895, §§ 4º e 5º).
Fontes
- CPC (Lei 13.105/2015), Arts. 891, 895, 901 e 903
- Decreto 21.981/1932, Art. 24 (comissão do leiloeiro)
- CTN, Art. 130 (débitos tributários na arrematação)
Conteúdo revisado em 22/10/2026. As estimativas não substituem a conferência do edital, da matrícula e dos valores vigentes da operação.