Caso ilustrativo, com números típicos de um leilão da Caixa em São Paulo: não é um imóvel real nem um edital publicado.
Lance de R$ 290.000 por um apartamento avaliado em R$ 500.000. Com desocupação, dívidas do edital e 12 meses de contas, o limite para a meta é R$ 238.286.
Simular este mesmo caso no Estimei → Abre a Jornada do Leilão com este caso já preenchido — troque pelos números do seu edital.O imóvel e a oportunidade
Um apartamento residencial de 80 m² no Tatuapé, em São Paulo, vai a leilão da Caixa avaliado em R$ 500.000. Está ocupado por terceiros, em litígio. O investidor pensa em dar R$ 290.000, reformar, vender pelo valor da avaliação em 12 meses e exige 20% ao ano de retorno.
À primeira vista, comprar por pouco mais da metade da avaliação parece garantir a margem. A conta completa diz outra coisa.
A conta que o edital não mostra
O lance é só a parte visível. Para cada lance testado, a Jornada soma o que cresce com ele e o que não depende dele, e desconta a venda:
- Sobre o lance: comissão do leiloeiro, ITBI de São Paulo e honorários do advogado (por que cada um incide sobre o lance).
- Sobre a avaliação: escritura, registro e a provisão de desocupação de um imóvel ocupado em litígio (quanto custa desocupar).
- Valores fixos: as dívidas que o edital passa ao arrematante e a reforma (quem paga cada dívida).
- Todo mês até a venda: IPTU, condomínio e água.
- Na venda: a corretagem e o Imposto de Renda sobre o ganho de capital.
As premissas completas deste caso estão na tabela abaixo, com os nomes dos campos da calculadora.
| Premissa | Valor |
|---|---|
| Modalidade do Leilão | Caixa (Lei 9.514/97) |
| Estado (UF) | SP |
| Tipo de Imóvel | Residencial |
| Valor de Avaliação | R$ 500.000 |
| Preço Esperado de Venda | R$ 500.000 |
| Área | 80 m² |
| Prazo até a Venda | 12 meses |
| Situação do Imóvel | Ocupado por terceiros / litígio |
| Comissão do Leiloeiro | 5% do lance |
| ITBI | 3% do lance |
| Escritura | 1,5% da avaliação |
| Registro CRI | 0,8% da avaliação |
| Honorários Advocatícios | 5% do lance |
| Custo de Desocupação | 4% da avaliação |
| Dívidas que o edital passa ao arrematante | R$ 12.000 |
| Reforma | Valor fixo |
| Valor Total da Reforma | R$ 45.000 |
| IPTU mensal | R$ 300 |
| Condomínio mensal | R$ 850 |
| Água, luz e outros | R$ 50/mês |
| Comissão do Corretor na Venda | 6% |
| Seu Lance | R$ 290.000 |
| Retorno anual mínimo que você exige | 20% a.a. |
O resultado
| Resultado | Valor |
|---|---|
| Limite de lance para a meta de retorno | R$ 238.286 |
| Quanto o lance pretendido passa do limite | R$ 51.714 |
| Desembolso total até a venda (com o lance pretendido) | R$ 430.600,00 |
| Lucro líquido | R$ 24.355,00 |
| Retorno no período | 5,66% |
Com tudo na conta, o limite para 20% ao ano é R$ 238.286. O lance pretendido passa R$ 51.714 desse limite: o desembolso chega a R$ 430.600,00, o lucro fica em R$ 24.355,00 e o retorno cai para 5,66% em 12 meses, longe da meta.
O lance não era barato. Barato era o número do edital comparado com a avaliação; o custo de transformar esse imóvel ocupado em dinheiro de volta é que decide o preço.
Números conferidos pela suíte de testes do Estimei a cada atualização (ver página de Qualidade).
Diagnóstico
🔴 Semáforo vermelho: o lance pretendido não entrega a meta. É o mesmo aviso que a Jornada mostra ao abrir este caso.
O que mudaria o resultado, na ordem em que costuma pesar mais:
- Lance até o limite. Qualquer lance acima dele entrega menos que a meta; o limite já é a resposta para quanto oferecer.
- Prazo. Cada mês a mais soma IPTU, condomínio e água e alonga o tempo do dinheiro parado.
- Desocupação. Um acordo com o ocupante costuma sair mais rápido e mais barato que a ação judicial.
- Dívidas. Confirmar no edital e com o condomínio o que realmente fica com o arrematante.
O risco jurídico do lote (ocupação, dívidas, rito do leilão) entra no Risk Score do leilão, que avalia o imóvel em quatro dimensões.
O que este caso ensina
- Compare o lance com o limite, não com a avaliação.
- Imóvel ocupado tem custo e prazo: os dois entram na conta antes do lance.
- Dívidas do edital e contas mensais reduzem o lance possível, não só o lucro.
- Meça o retorno ao ano: o mesmo lucro em mais meses vale menos.
Refaça esta conta com os números do seu lote.
Simular este mesmo caso no Estimei → Sem cadastro. O caso acima já vem preenchido para você ajustar.Estimativa educativa, com os números da data da análise (19/10/2026). Não é recomendação de compra e não substitui a leitura do edital e da matrícula nem a orientação de um advogado. Publicado em 19/10/2026 · revisado em 19/10/2026.