O leilão judicial acontece dentro de um processo, por ordem do juiz, para pagar uma dívida do antigo dono. O extrajudicial é feito pelo banco, fora da Justiça, quando o financiamento com alienação fiduciária não foi pago. Os custos de compra são parecidos; mudam o prazo até a posse, o risco de contestação e quem paga as dívidas.
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Para decidir entre dois lotes de ritos diferentes, compare primeiro o custo de compra e depois o que o rito acrescenta de prazo e de risco.
- Descubra o rito. O edital diz se o leilão é de uma vara (judicial) ou de um banco, pela Lei 9.514/1997 (extrajudicial). Isso define as regras de pagamento, de posse e de dívidas.
- Some os custos de compra. Comissão do leiloeiro, ITBI, escritura, registro e advogado existem nos dois ritos e pesam parecido.
- Some o tempo até a posse. Imóvel ocupado custa meses de IPTU, condomínio e dinheiro parado. No extrajudicial a lei prevê liminar com prazo curto; no judicial a posse depende do mandado do juiz.
- Leia as dívidas do edital. No judicial os tributos são pagos com o preço; o condomínio e, no extrajudicial, as demais dívidas dependem do que o edital disser.
Por que o rito pesa: o mesmo lance pode render resultados diferentes se um dos imóveis leva o dobro do tempo para ser desocupado ou corre risco de ter a arrematação desfeita.
Leilão extrajudicial de imóvel residencial avaliado em R$ 250.000, lance de R$ 150.000, comissão de 5%, ITBI de 2%, escritura de 1,5%, registro de 0,8%, honorários de 5% e reforma de R$ 20.000.
Exemplo com números reais
| Entrada | Valor |
|---|---|
| Valor do Lance | R$ 150.000 |
| Valor de Mercado | R$ 250.000 |
| Estado (UF) | SP |
| Tipo de Imóvel | Residencial |
| Tipo de Leilão | Extrajudicial — Lei 9.514/97 |
| Comissão do Leiloeiro | 5% |
| ITBI | 2% |
| Escritura Pública | 1,5% |
| Registro CRI | 0,8% |
| Comissão de Venda do Corretor | 6% |
| Honorários Advocatícios | 5% |
| Regime | Pessoa Física |
| Nível de Reforma | Valor Fixo |
| Valor Total da Reforma | R$ 20.000 |
| Resultado | Valor |
|---|---|
| ITBI (base: o lance) | R$ 3.000,00 |
| Encargos acima do lance | R$ 43.750,00 |
| Custo total (lance + custos + reforma) | R$ 193.750,00 |
O lance de R$ 150.000 vira R$ 193.750,00 de desembolso, com R$ 43.750,00 de encargos. Se o mesmo lote fosse de um leilão judicial, a conta de compra seria a mesma: a comissão de 5% é obrigatória nos dois ritos. O que a calculadora de custos não mostra é o tempo e o risco do rito, que estão na matriz abaixo e na Jornada do Leilão.
Exemplo conferido pela suíte de testes do Estimei a cada atualização (ver página de Qualidade).
O que diz a lei e a técnica
Os dois ritos seguem leis diferentes. As regras abaixo são as que mais mudam a conta de quem arremata.
Matriz comparativa: judicial × extrajudicial
| Judicial | Extrajudicial | |
|---|---|---|
| Origem da dívida | Execução de dívida do antigo dono (trabalhista, cível ou fiscal) | Financiamento com alienação fiduciária não pago |
| Quem conduz | O juiz, por meio do leiloeiro nomeado no processo | O banco credor, por meio de leiloeiro, fora da Justiça |
| Regra | CPC, Arts. 879 a 903 | Lei 9.514/1997, Arts. 26 e 27 |
| Lance mínimo | Avaliação na 1ª praça; na 2ª, o mínimo do juiz ou 50% da avaliação (preço vil) | Definido no edital, nos termos da Lei 9.514/1997 |
| Pagamento | À vista ou parcelado: 25% de sinal e saldo em até 30 meses | Conforme o edital; alguns bancos financiam ou aceitam FGTS |
| Imissão na posse | Carta de arrematação e mandado do juiz; ocupado por terceiros, costuma levar meses | Reintegração liminar com 60 dias para desocupar e taxa de ocupação de 1% ao mês |
| Contestação | Prazo de 10 dias para pedir a invalidação da arrematação | Segue as regras próprias da Lei 9.514/1997; confira no edital e na matrícula |
| Dívidas do imóvel | Tributos pagos com o preço; condomínio depende do edital | Dependem do edital; no Leilão SFI da Caixa, ficam com o arrematante |
| Financiamento bancário | Raro | Possível em alguns editais |
Antes do lance, veja quanto custa desocupar o imóvel e quem paga as dívidas de condomínio e IPTU.
Quando essa conta engana
- O edital manda. A matriz mostra a regra geral; prazos, formas de pagamento e dívidas mudam de edital para edital. Leia o seu inteiro.
- Prazo de posse é estimativa. Depende de quem ocupa, da vara e de haver acordo. A Jornada do Leilão soma esses meses na conta.
- O risco jurídico não cabe numa tabela. Processos com recursos pendentes, credores com preferência e problemas na matrícula pedem análise de um advogado antes do lance.
- No judicial parcelado, o Dia 1 é diferente. Veja quanto pagar no Dia 1 de um leilão do TRT.
Agora faça a conta com o seu lote.
Somar os custos do meu leilão → Sem cadastro. O exemplo acima já vem preenchido para você ajustar. Ver todas as calculadoras de leilão →Perguntas frequentes
Qual é a diferença entre leilão judicial e extrajudicial?
O judicial acontece num processo, por ordem do juiz, para pagar uma dívida do antigo dono. O extrajudicial é feito pelo banco, fora da Justiça, quando o financiamento com alienação fiduciária não foi pago.
Qual leilão é mais seguro?
Depende do caso. O extrajudicial costuma ter rito mais rápido e posse mais previsível. O judicial tem prazo de 10 dias para contestar a arrematação e pode ter recursos no processo. Em qualquer um, leia o edital e a matrícula.
Em qual leilão a posse sai mais rápido?
Em regra, no extrajudicial: a lei garante reintegração liminar com 60 dias para desocupar. No judicial, a posse depende da carta de arrematação e do mandado de imissão, e com ocupantes pode levar meses.
Posso parcelar a arrematação?
No judicial, sim: 25% de sinal e saldo em até 30 meses, pelo Art. 895 do CPC. No extrajudicial, depende do edital; alguns bancos financiam o próprio imóvel.
Quem paga as dívidas do imóvel em cada leilão?
No judicial, os tributos atrasados são pagos com o preço da arrematação, e o condomínio depende do edital. No extrajudicial, tudo depende do edital; no Leilão SFI da Caixa, as dívidas ficam com quem arremata.
Fontes
- CPC (Lei 13.105/2015), Arts. 879 a 903
- Lei 9.514/1997 (alienação fiduciária de imóvel)
- Decreto 21.981/1932, Art. 24 (comissão do leiloeiro)
- CTN, Art. 130 (débitos tributários na arrematação)
Conteúdo revisado em 22/10/2026. As estimativas não substituem a conferência do edital, da matrícula e dos valores vigentes da operação.